永和不動産の(ＳＳ)Ｃ－ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

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担保不動産競売開始決定[2] / 新築マンションで銀行ロー...[7] / もう、やめた方がいいです...[11] / 退出のタイミング[3] / 競売の明渡しの書類につい...[3] / 生保の住宅ローンについて[1] / 市街化調整区域について[2] / メールが送れません。[8] / 定期借地権の設定されてい...[4] / 借地権売却の件[1] /

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担保不動産競売開始決定

コウヘイ - 04/7/11(日) 4:52 -


	引用なし

	パスワード

皆さんはじめまして。
まず数年前、私の父が他人に家の権利書を預け、それで借金し事業に失敗しました。なので家の権利書は我が家の手元にはありません。
家のローンが随分滞り、担保不動産競売開始決定という特別送達がきました。
これは裁判所に行けばもう物件として公表されているということでしょうか？それともそういう手続きに入るという通知でしょうか？もし通知ならば大体どれくらいの時間で公表されてしまいますか？
それと競売を延期というのはできないのでしょか？ちなみに競売に掛けられるのは２回目なのですが、１回目よりも事の進みが早いなんてことはないでしょうか？
質問が多くてすいませんが、どなたか分かる範囲で結構ですので教えていただければ幸いです。よろしくお願いします。

Re:担保不動産競売開始決定

窪田徹郎

- 04/7/12(月) 6:43 -


	引用なし

	パスワード

▼コウヘイさん：
>皆さんはじめまして。
>まず数年前、私の父が他人に家の権利書を預け、それで借金し事業に失敗しました。なので家の権利書は我が家の手元にはありません。
>家のローンが随分滞り、担保不動産競売開始決定という特別送達がきました。
>これは裁判所に行けばもう物件として公表されているということでしょうか？それともそういう手続きに入るという通知でしょうか？もし通知ならば大体どれくらいの時間で公表されてしまいますか？
>それと競売を延期というのはできないのでしょか？ちなみに競売に掛けられるのは２回目なのですが、１回目よりも事の進みが早いなんてことはないでしょうか？
>質問が多くてすいませんが、どなたか分かる範囲で結構ですので教えていただければ幸いです。よろしくお願いします。

その特別送達が送られて来たと云うことは「あなたの持っている不動産は差押ました。これから競売のために調査したうえで競売を実施します。」と云う意味です。
ですから、実際の競売までには６ヶ月から１年ほど先になります。
また、その「公表」と云う意味が一般の者でも閲覧できる登記簿でしたら差押の登記がされているので、その意味では最早公表されていることになりますが、裁判所の掲示板に公示する「配当終期期日」や「入札期間期日」はまだです。前者は２から３ヶ月後、後者は６ヶ月から１年後です。
次の「延期」のことですが債権者が承諾すればできますが、それは「入札期間期日」の前までで、その期日が決まれば延期できません。なお、最近では裁判所も延期を認めない方向にあります。
なお「ちなみに競売に掛けられるのは２回目なのですが」と云いますが、前回がどのようになって終了したかわかりませんが進行の順序や進行時期は前回と同じです。若干の変動はあっても。

Re:担保不動産競売開始決定

コウヘイ - 04/7/13(火) 2:14 -


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窪田徹郎さん、どうもありがとうございます！だいぶ安心する事ができました。私勘違いしていたのですが、競売に掛けられるのは今回で３回目でした。今までは何とか滞納分を一括で払えてきまして今日があります。今回も来月には一括で滞納分払えそうなので入札が始まる前に解決できるかと思います。
本当にありがとうございました、これで家族も安心できると思います。

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新築マンションで銀行ローン

you - 04/6/30(水) 22:25 -


	引用なし

	パスワード

はじめまして、結婚5年で自分にもとうとうマンションの購入を
考えないといけない状況に置かれたのですが・・
気になるのが銀行での住宅ローンの審査です。
生活等で発生した、ローンが色々とあり
100万円位になります。年収は420万程です。
ローンの中にはリボ払いや消費者金融も含まれていて、
マンションの担当者に相談した所、なんとかしてみますとの
返事がありました。ローンの印象が良くないのはわかっていますので
手放しでその言葉を信用しているわけではないのですが、
そう言う場合、本当に融通が効く物なのでしょうか？
これから先担当者と、どのようなやり取り・・
例えば完済してくださいとか・・
先に何を言われるかわかると、少しは気が楽になるのですが。
なにか参考になる事があればお教えください。
マンションの方は1660円の借り入れになります。

もし、この場所に合わない質問でしたらお許しください。
よろしくお願いします。

いつも、ありがとうございます

you - 04/7/5(月) 10:04 -


	引用なし

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今、手元に資料がないので、不明瞭な所もありますが
変動金利型年2.375%の契約だと思います。

手付けの方は50万円で、ローンがご破算の時は返って来ると思います。
諸経費込みの銀行だけでのフルローンです。

住宅ローンの不明瞭な部分が大事だと言う事なら
改めて見てきます。

ローンの完済の事に関しては、そうなるだろうと思ってはいます。
ただ、こちらも甘いのですが、15万の消費者金融の部分をそのままにしたいのと
リボ払いに関しては払う努力はするつもりですが、
完済までいけるかはちょっと自信がありませんし、
引っ越し費用がほとんど貯金できないと言うジレンマが生じます。
そういう譲歩などは期待しない方がいいんですかね。

私の考えでは、全部を完済と言われるとそれは無理ですと
はっきり断ろうと思うのですが。
手付けを払う時に、実は部屋の広さの関係でローン控除が効きませんでしたとか
言われまして、固定資産税が大体10万ちょっとで
月一万円の貯蓄が必要みたいなんですよね。
で、返済のお金、月の積み立てを合わせると、毎月八万何千円ですし。
最初にあまりムリする価値があるのかな？とも考えます。
1万円の違いは大きいです。必死で入居前にローンの完済しても
その後にまた、35年ローンですから。

尚、親に関してはいないので援助はムリですね。

ローンを組む人間としては、甘いかもしれませんが、
よろしくご意見の程お願いいたします。

Re:いつも、ありがとうございます

世界のやまちゃん

- 04/7/5(月) 13:55 -


	引用なし

	パスワード

▼youさん：
>レス拝見しました。月付8万ちょっとの支払いでは、ないような気がします。なぜかと申しますと、共用部管理費、駐車場代、大規模修繕積立費などが、あげられます。これらをあわせると月10万ちょっとになるのではないでしょうか？
あと、住宅ローン減税が使用できないと痛いですね・・・・。
変動金利で、2,375％多分3年特約かな？ですけど金利は、間違いなくあがると思いますからなるべく固定金利の長いものを選んでください。これで、支払い金額が、大きく変わります。なにかありましたら遠慮なくメール下さい。もう少し住宅ローンの詳細わかるとありがたいです。物件価格及び、先方からの諸費用等教えて頂けるとなお良いです。

Re:いつも、ありがとうございます

you - 04/7/6(火) 9:33 -


	引用なし

	パスワード

調べました、わかりにくいかと思いますが
書いてみます。
銀行融資1660万円、変動金利が1.875で
35年間返済月々53931円+7100円の
管理費（管理費・修繕積立金・専用使用量の合計）で
61031円の支払いになります。
これに固定資産税がかかってくる計算ですが。
なにか見落とし等ありますでしょうか？
今は、ローンの通る通らないの事を考えすぎて
見えていない部分が
あれば、ご指摘お願いいたします。
どうしても今は、ローンを通す為に
何を言われるのかが一番気になる所なので。

Re:いつも、ありがとうございます

世界のやまちゃん

- 04/7/9(金) 11:11 -


	引用なし

	パスワード

▼youさん：
>返事の方が遅くなりまして大変申し訳ありません。少し厳しいかもしれませんが、ローンの審査は引っかかる可能性が大きいと思います。借り入れ限度率が、youさんの年収ベースでいきますと３０％が目安です、ですから、４２０万×３０％＝１２６万が（年）限度になります。金利が、変動の1.875％多分3年以内のものだと思いますが、月付約5.4万ボーナス加算なし×１２＝64.8万　リボ払いの残債55万　消費者金融の債務15万、全部併せると計134.8万で限度率オーバーになってしまいます。また、最近金利の方が上昇しはじめています。金利が上がれば支払額も増えますから・・・・。これには固定資産税、修繕費等は、入っていませんのでその分の支払いも上乗せになります。この辺りのことがありますので、もう一度よく考えてみてください。

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もう、やめた方がいいですか?

プリン - 04/6/21(月) 20:07 -


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	パスワード

初めまして。この度3290万の物件を決め頭金790万で諸費用込み2700万のローンを組みます。年収は510万勤続年数3年31歳。個人信用は夫婦とも問題ありません。がすでに地銀1行都銀1行に断られただいま3行めに審査中です。不動産会社の話では主人の会社の社長に問題があったと言われました。(踏み倒しがあったらしい・・)
これって調べれば分かる訳ですから何行審査を受けても無駄って事ではないでしょうか?しかも今の会社に在籍する限りマイホームは無理だと言う事ですよね?どなたかアドバス宜しくお願いします。

Re:もう、やめた方がいいですか?

世界のやまちゃん

- 04/6/25(金) 17:08 -


	引用なし

	パスワード

▼プリンさん：
>こんにちわ！お返事遅くなりすいません。プリンさん年収510万で、頭金790万ということでしたら、年収に対しての返済限度率は、大体35％ですが、それを１０％下回る２５％で計算してみても、約3200万ぐらいの借り入れ（諸費用約200万）含むぐらいの借り入れは問題なくいけそうな感じなんですが・・・・・少し気になるのがご主人さんの勤続年数なんですが、丸3年以上経っていますか？3年未満ということですとその辺りが、原因かも・・？ですが、あきらめないで下さいね！！今年と来年ではローン減税の額もぜんぜん違いますから・・・もし、それ以外のことでも疑問・不安等あれば、遠慮なく相談してくださいね！！！

Re:もう、やめた方がいいですか?

プリン - 04/7/6(火) 22:20 -


	引用なし

	パスワード

▼世界のやまちゃんさん：
>▼プリンさん：
>>こんにちわ！お返事遅くなりすいません。プリンさん年収510万で、頭金790万ということでしたら、年収に対しての返済限度率は、大体35％ですが、それを１０％下回る２５％で計算してみても、約3200万ぐらいの借り入れ（諸費用約200万）含むぐらいの借り入れは問題なくいけそうな感じなんですが・・・・・少し気になるのがご主人さんの勤続年数なんですが、丸3年以上経っていますか？3年未満ということですとその辺りが、原因かも・・？ですが、あきらめないで下さいね！！今年と来年ではローン減税の額もぜんぜん違いますから・・・もし、それ以外のことでも疑問・不安等あれば、遠慮なく相談してくださいね！！！

その節はいろいろアドバイスいただき有難うございました。すったもんだありましたが、やっと内定がおりました。これからが又大変だとは思いますが頑張ります。
取り急ぎご報告いたしました。

Re:もう、やめた方がいいですか?

世界のやまちゃん

- 04/7/8(木) 12:40 -


	引用なし

	パスワード

▼プリンさん：
>おめでとうございます！！！本当に良かったですね！又何かありましたらお気軽にご相談下さい。

Re:もう、やめた方がいいですか?

通りすがりＢ - 04/7/8(木) 20:04 -


	引用なし

	パスワード

おめでとうございます。
もう大丈夫でしょう。
本当によかったですね。
あとは慎重に行動してください。
完済されるまでがんばってください。

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退出のタイミング

すなどけい - 04/7/7(水) 13:28 -


	引用なし

	パスワード

１戸建て４室のうち２室を賃借しています。競売になり6月30日に代金納付が完了しました。担保物件の一部である該当建物は、入居時には全損壊で、賃借人が建物全体を改修し、その費用３百万円は賃借人が負担したものです。入居は平成14年6月で平成16年6月に更新契約をしました。
平成16年7月2日に落札者より取り壊すので平成16年7月30日までに退出するよう手紙がきました。相手は代行業者としか分かりません。
任意に引っ越すので[賃借人が賃借物の必要費用を負担した費用]および[移転に伴う住換え等の雑費(引越料・新規賃借の礼金・仲介料・11ヵ月分の家賃差額など)
]を支払ってもらえば退出したいと思っています。
明細を記して配達証明を出そうと思うのですが、イキナリでは失礼でしょうか？
仕事もしていますので速やかな解決をしたいと思うのですが、お知恵を拝借できればと思いよろしくお願いいたします。

Re:退出のタイミング

窪田徹郎

- 04/7/7(水) 16:20 -


	引用なし

	パスワード

▼すなどけいさん：
>１戸建て４室のうち２室を賃借しています。競売になり6月30日に代金納付が完了しました。担保物件の一部である該当建物は、入居時には全損壊で、賃借人が建物全体を改修し、その費用３百万円は賃借人が負担したものです。入居は平成14年6月で平成16年6月に更新契約をしました。
>平成16年7月2日に落札者より取り壊すので平成16年7月30日までに退出するよう手紙がきました。相手は代行業者としか分かりません。
>任意に引っ越すので[賃借人が賃借物の必要費用を負担した費用]および[移転に伴う住換え等の雑費(引越料・新規賃借の礼金・仲介料・11ヵ月分の家賃差額など)
>]を支払ってもらえば退出したいと思っています。
>明細を記して配達証明を出そうと思うのですが、イキナリでは失礼でしょうか？
>仕事もしていますので速やかな解決をしたいと思うのですが、お知恵を拝借できればと思いよろしくお願いいたします。

「脱出」とは少々変な云い方ですが明渡のことと思います。
しかし、これだけでは、明渡の義務があるかどうかわかりません。
裁判所で占有権限があるかどうか、引渡命令が発せられる案件か電話で結構ですから聞いて下さい。
それによって大きく変わってきます。
仮に、引渡命令が発せられる案件であったとしても、通常の手紙で、その要求をしてはどうでしよう。
「明け渡せ」と云っているのでしようから「これこれの条件なら明け渡しますが。」と云う内容です。

Re:退出のタイミング

すなどけい - 04/7/7(水) 17:41 -


	引用なし

	パスワード

窪田徹郎さま
早速のご回答ありがとうございました。
占有権限などの件を聞いてみます。ありがとうございました。

Re:退出のタイミング

すなどけい - 04/7/8(木) 13:42 -


	引用なし

	パスワード

窪田徹郎さま
占有権限および引渡命令は問題ありませんでした。早速買受人へ説明の手紙を出します。
なお、[賃借人が賃借物の必要費用を負担した費用]の請求は買受人ではなく、今までの賃貸人ではないか？という知人の意見がありました。賃貸人は破産状態です。
買受人に請求できなければ泣き寝入りになるのでしょうか？よろしくお願いいたします。

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競売の明渡しの書類について

ささき - 04/7/5(月) 23:09 -


	引用なし

	パスワード

窪田様先日はご指導ありがとうございました。

競売物件について引渡し命令が裁判所より相手（占有者）に送達され、

何ら、連絡がないので内容証明にて明渡しについての

書類を送りました。（内容は、相談したいのでご連絡くださいと書きました）

そして、相手様から連絡があり、話をし現在違うところを探しています等々の

ことで、口頭ですが7月末までには出て行きますとのことでした。

そこで、私はでは明渡しについての書類をお送りしますので

そこに期日を記載して返信して頂けますでしょうか？と申しましたらOKが

でたのですが、、ここで、質問なのですが

明渡しの書類については、物件が遠方なのですが

直接渡しに行った方がよいのでしょうか？

もしくは郵送でもOKなのでしょうか？

もし、郵送OKな場合　内容証明にて送るのでしょうか？

そこに記載する事項は

○○○の物件について、×月×日までに引渡し致しますことを

お約束致します、だけでOKなのでしょうか？

それとも、その他何か記載しなければならないのでしょうか？

ご指導くださいませ。

長々とお忙しい所申し訳ありませんがよろしくお願いします。

Re:競売の明渡しの書類について

窪田徹郎

- 04/7/6(火) 7:48 -


	引用なし

	パスワード

▼ささきさん：
>窪田様先日はご指導ありがとうございました。
>競売物件について引渡し命令が裁判所より相手（占有者）に送達され、
>何ら、連絡がないので内容証明にて明渡しについての
>書類を送りました。（内容は、相談したいのでご連絡くださいと書きました）
>そして、相手様から連絡があり、話をし現在違うところを探しています等々の
>ことで、口頭ですが7月末までには出て行きますとのことでした。
>そこで、私はでは明渡しについての書類をお送りしますので
>そこに期日を記載して返信して頂けますでしょうか？と申しましたらOKが
>でたのですが、、ここで、質問なのですが
>明渡しの書類については、物件が遠方なのですが
>直接渡しに行った方がよいのでしょうか？
>もしくは郵送でもOKなのでしょうか？
>もし、郵送OKな場合　内容証明にて送るのでしょうか？
>そこに記載する事項は
>○○○の物件について、×月×日までに引渡し致しますことを
>お約束致します、だけでOKなのでしょうか？
>それとも、その他何か記載しなければならないのでしょうか？
>ご指導くださいませ。
>長々とお忙しい所申し訳ありませんがよろしくお願いします。

文章が「引渡し命令が裁判所より相手（占有者）に送達され」と云う部分から始まっていますが、その後は裁判所の関与なく双方の任意のお話のようです。
それでしたら、それほど厳密な書類を交わしたとしてもナンセンスなので気をつかうことはありません。ただ単に年月日明け渡します。と云うことさえ書いてあればそれでいいです。
ところで、その約束の日に明け渡さないなら強制執行しなければならないので、それから後は裁判所の手続きになるので、執行文付与申請や送達証明の申請が必要です。それらの書類を添付して執行官宛に執行の申立します。

Re:競売の明渡しの書類について

ささき - 04/7/6(火) 18:34 -


	引用なし

	パスワード

ありがとうございなす。
またその書類等々は郵送でもかのうでしょうか？

▼窪田徹郎さん：
>▼ささきさん：
>>窪田様先日はご指導ありがとうございました。
>>競売物件について引渡し命令が裁判所より相手（占有者）に送達され、
>>何ら、連絡がないので内容証明にて明渡しについての
>>書類を送りました。（内容は、相談したいのでご連絡くださいと書きました）
>>そして、相手様から連絡があり、話をし現在違うところを探しています等々の
>>ことで、口頭ですが7月末までには出て行きますとのことでした。
>>そこで、私はでは明渡しについての書類をお送りしますので
>>そこに期日を記載して返信して頂けますでしょうか？と申しましたらOKが
>>でたのですが、、ここで、質問なのですが
>>明渡しの書類については、物件が遠方なのですが
>>直接渡しに行った方がよいのでしょうか？
>>もしくは郵送でもOKなのでしょうか？
>>もし、郵送OKな場合　内容証明にて送るのでしょうか？
>>そこに記載する事項は
>>○○○の物件について、×月×日までに引渡し致しますことを
>>お約束致します、だけでOKなのでしょうか？
>>それとも、その他何か記載しなければならないのでしょうか？
>>ご指導くださいませ。
>>長々とお忙しい所申し訳ありませんがよろしくお願いします。
>
>文章が「引渡し命令が裁判所より相手（占有者）に送達され」と云う部分から始まっていますが、その後は裁判所の関与なく双方の任意のお話のようです。
>それでしたら、それほど厳密な書類を交わしたとしてもナンセンスなので気をつかうことはありません。ただ単に年月日明け渡します。と云うことさえ書いてあればそれでいいです。
>ところで、その約束の日に明け渡さないなら強制執行しなければならないので、それから後は裁判所の手続きになるので、執行文付与申請や送達証明の申請が必要です。それらの書類を添付して執行官宛に執行の申立します。

Re:競売の明渡しの書類について

窪田徹郎

- 04/7/7(水) 7:42 -


	引用なし

	パスワード

>ありがとうございなす。
>またその書類等々は郵送でもかのうでしょうか？
>
私文書でも公文書でも郵送でかまいませんが、公文書の場合は、厳密差が要求されるので訂正等ある場合に、その場で訂正できますから直接裁判所に行った方がいいです。

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生保の住宅ローンについて

かずかず - 04/7/6(火) 12:36 -


	引用なし

	パスワード

生命保険会社にも住宅ローンがありますが金利、審査などは他の金融機関と同じでしょぅか?またメリットなどありましたら教えて下さい。

Re:生保の住宅ローンについて

世界のやまちゃん

- 04/7/6(火) 18:21 -


	引用なし

	パスワード

こんばんわ！基本的には、審査等は一緒ですね・・・後は保険会社の生命保険等に
加入していれば金利優遇があるはずです。優遇幅は各社それぞれ違いますので確認してください。

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市街化調整区域について

いちご - 04/7/4(日) 14:08 -


	引用なし

	パスワード

先週、新築の建売住宅の新聞広告が入っていて
２０００万円前半と安かったので見に行ってきました。

話を聞いてみると、市街化調整区域なので安いとのこと。
完了検査を受けていない？また再建築についても方法はいくらでも
あると言われました。
その物件はもう決まってしまっていたのですが
これって違法ではないのですか？

Re:市街化調整区域について

窪田徹郎

- 04/7/4(日) 15:53 -


	引用なし

	パスワード

▼いちごさん：
>先週、新築の建売住宅の新聞広告が入っていて
>２０００万円前半と安かったので見に行ってきました。
>
>話を聞いてみると、市街化調整区域なので安いとのこと。
>完了検査を受けていない？また再建築についても方法はいくらでも
>あると言われました。
>その物件はもう決まってしまっていたのですが
>これって違法ではないのですか？

市街化調整区域は原則として建物は建築できません。
しかし、例外があり、その例外は都道府県に（更に、細かな場所等は市町村に）任せてあり、ある条件の基で建築可能な場合があります。
ですから一概に違法建築と云えない場合があります。

窪田さんお返事ありがとうございます。

いちご - 04/7/4(日) 17:07 -


	引用なし

	パスワード

見に行った時の説明では、住宅の建設（立替）はできないが
方法は色々ある・・・と言われたので、違法なのでは？？？？と
思ったのです。

市街化調整区域でも色々あるのですね。

ネットで調べても、用語が難しくて頭がこんがらがってきます。
又色々と教えて下さい<(_ _)>

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メールが送れません。

れお - 04/7/3(土) 22:07 -


	引用なし

	パスワード

世界のやまちゃんさん、お世話になっております。
メールを送ろうとしたのですが、何度やっても返ってきます。
どうすればいいのでしょうか？
世界のやまちゃんさんの返事のところにあるＥをクリックすると出てくるアドレスですよね？
どうもこのアドレスが見つからないようなのですが…。
メールでご相談したいので、宜しくお願いいたします。

Re:メールが送れません。

世界のやまちゃん

- 04/7/4(日) 14:58 -


	引用なし

	パスワード

▼れおさん：
>おかしいですね・・・ご迷惑かけてしまいました。とりあえずメールアドはあっているので、こちらで調べてみます。少し待ってくださいね！

Re:メールが送れません。

さとー

- 04/7/4(日) 15:24 -


	引用なし

	パスワード

▼世界のやまちゃんさん：
>▼れおさん：

@マークの後ろに . が入っているのが原因と思われます。
それを抜いて送ればＯＫのはずです。

Re:メールが送れません。

世界のやまちゃん

- 04/7/4(日) 15:26 -


	引用なし

	パスワード

▼れおさん：
>今外部の別の所からメール送付してもらいましたが、メッセージで、送付できませんでした。とでましたが、こちらにメールが届いた状態です。メッセージ送付できなかった分をもう一度再送付してみてください。

Re:メールが送れません。

れお - 04/7/4(日) 15:30 -


	引用なし

	パスワード

▼さとーさん：
ありがとうございます。なるほど、よく見れば確かに「.」があります。
抜いて送ってみました。
お手数おかけしました。ありがとうございました。
先ほど送らせていただきました。

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定期借地権の設定されている土地の競売について

パース - 04/7/2(金) 19:19 -


	引用なし

	パスワード

疑問に思っていることがありますので宜しければ教えてください。

定期借地権の設定されている土地の底地部分が競売になった場合、その土地上にある建物や定期借地権を所有している人には何か影響があるのでしょうか？例えば、底地と一緒に競売にかけられる等のリスクはあるのでしょうか？

Re:定期借地権の設定されている土地の競売について

窪田徹郎

- 04/7/3(土) 9:57 -


	引用なし

	パスワード

▼パースさん：
>疑問に思っていることがありますので宜しければ教えてください。
>
>定期借地権の設定されている土地の底地部分が競売になった場合、その土地上にある建物や定期借地権を所有している人には何か影響があるのでしょうか？例えば、底地と一緒に競売にかけられる等のリスクはあるのでしょうか？

その土地に抵当権が設定されていて、その後、借地して建物を建てていたとして、その土地の抵当権が実行（競売）になれば土地建物一括で競売されます。
この法律は、今年の４月からで、以前は、土地に抵当権があれば土地のみの競売しかできませんでしたが、今度から建物に抵当権がなくても土地建物一括で競売できるようになりました。
定期借地であわうと、そうでなかろうと同じです。

Re:定期借地権の設定されている土地の競売について

パース - 04/7/3(土) 11:05 -


	引用なし

	パスワード

▼窪田徹郎さま。
ふとした疑問にも関わらず、お時間を割いて回答して頂き有難うございました。
既に抵当権付の土地であれば一括で競売されるリスクがあるので、定期借地権を設定して有効活用することは実務上難しいということになるのでしょうか？
何かリスクを負わない方法はあるのでしょうか？
更地で担保に入っているだけで借地権が活用しづらいとなると困る地主さんも多いのでは？と素人ながら考えてしまいます。

Re:定期借地権の設定されている土地の競売について

窪田徹郎

- 04/7/3(土) 15:01 -


	引用なし

	パスワード

▼パースさん：
>▼窪田徹郎さま。
>ふとした疑問にも関わらず、お時間を割いて回答して頂き有難うございました。
>既に抵当権付の土地であれば一括で競売されるリスクがあるので、定期借地権を設定して有効活用することは実務上難しいということになるのでしょうか？
>何かリスクを負わない方法はあるのでしょうか？
>更地で担保に入っているだけで借地権が活用しづらいとなると困る地主さんも多いのでは？と素人ながら考えてしまいます。

そのとおりなのですが、今回の法律改正で短期賃借権制度が廃止となりました。
それを受けて、このような（建物に抵当権がなくても、その建物の新築時に土地に抵当権があれば、その実行によって土地建物一括競売ができる。）法律となったわけですが例外は用意されています。
それは、例え、抵当権設定後の賃借権でも抵当権者の承諾と土地所有者の承諾で賃借権の登記があれば土地の買受人に対抗できる、となっています。
しかし、これは、もともと、土地建物とも一括競売できるのですから建物も失ってしまうのでナンセンスな規定と考えられます。これらは、今後の実務を重ねていくうちに判例などで補充されるのではないかと思います。
新法の民法３８３条あたりから３９８条あたりを見て下さい。大幅に変わっています。
これらは、全て、お金持ち優先の法律のような気がしてなりません。

Re:定期借地権の設定されている土地の競売について

パース - 04/7/3(土) 16:43 -


	引用なし

	パスワード

▼窪田徹郎さま

再度の回答、本当に有難うございます。

短期賃借権が廃止になったこと関係しているのですね。
せっかく定期借地権の活用の障害になる上、結局は債権者に有利な
内容になっているわけですね。
本当にナンセンスな話です。
今後実務上で色々と問題も生じてくるでしょうから、暫くは
様子見というかんじでしょうね。
大変勉強になりました。

初めて質問させて頂きましたが、
貴重な時間を頂戴したうえ、誠実な回答を頂き
本当に有難うございました。

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借地権売却の件

匿名希望 - 04/7/2(金) 18:40 -


	引用なし

	パスワード

亡くなった父名義の借地があるのですが、　現在は空家になっているため　地主の代理人より　購入希望者がいるので　良ければ地主が買い取る方向で検討してもらいたい旨連絡がありました。　この売買に　某弁護士が　借地人代理として関与してから話が込み入ってきました。

　その１　測量をするので　立会いをするようにとのこと（連絡は５日前）
　その２　測量費は　売主（借地人）負担とすること
　その３　売却価格は路線価　
　その４　建物（古家）は直ちに取り壊しのこと
　その５　測量の際に家に立ち入るので鍵を持参すること
　その６　購入希望者は数人いるが　氏名等明らかにはされていない

このような条件では納得できず　測量を拒否したところ　当該弁護士に脅しまがいのことを言われました。　地主の承諾料もあきらかにされておりません。　これらのことは　通常の取引要件か否かと思っています。　良い対処法があったら教えてください。

Re:借地権売却の件

窪田徹郎

- 04/7/3(土) 9:48 -


	引用なし

	パスワード

▼匿名希望さん：
>亡くなった父名義の借地があるのですが、　現在は空家になっているため　地主の代理人より　購入希望者がいるので　良ければ地主が買い取る方向で検討してもらいたい旨連絡がありました。　この売買に　某弁護士が　借地人代理として関与してから話が込み入ってきました。
>
>　その１　測量をするので　立会いをするようにとのこと（連絡は５日前）
>　その２　測量費は　売主（借地人）負担とすること
>　その３　売却価格は路線価　
>　その４　建物（古家）は直ちに取り壊しのこと
>　その５　測量の際に家に立ち入るので鍵を持参すること
>　その６　購入希望者は数人いるが　氏名等明らかにはされていない
>
>このような条件では納得できず　測量を拒否したところ　当該弁護士に脅しまがいのことを言われました。　地主の承諾料もあきらかにされておりません。　これらのことは　通常の取引要件か否かと思っています。　良い対処法があったら教えてください。

匿名希望さんの父親が土地を借りていたわけですよね。
それで、父親が亡くなり、建物は空家なわけですよね。
その土地の売却したいので、土地の所有者の代理人と云う弁護士の言い分ですか。
そうだとすれば少々おかしなことです。
それらの条件は借地権者が借地権を売却しようとした文章です。
匿名希望さんは、借地権を売却したくないのですか。
そうだとすれば「売るつもりはありません。」とはっきり云うべきです。
そうではなくて、文末に「某弁護士が　借地人代理として関与してから話が込み入ってきました。」と云うことなので、匿名希望さんが依頼した弁護士の云うことですか。
それならば、前提があるので（前提とは「売る」と云うこと。）弁護士の云うようにすべきと思います。

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