永和不動産の(ＳＳ)Ｃ－ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

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住宅ローン[1] / 住宅ローン審査について[1] / 競売価格[1] / 中古住宅[0] / 共有持分のある土地[1] / テナント立ち退きについて[2] / 窪田徹郎様[2] / 契約書[1] / 仲介料？[1] / 立ち退きの件[1] /

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住宅ローン

デジ亀 - 04/7/21(水) 18:44 -


	引用なし

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現在、親の住宅ローンの連帯保証人になっているのですが、
新たに自己住宅の購入につき、住宅ローンは組めるものなんでしょうか？

連帯保証人になっていることで、審査が通らないみたいなことも
あるんでしょうか？

Re:住宅ローン

通りすがりＢ - 04/7/21(水) 20:26 -


	引用なし

	パスワード

一般論ですが
連帯保証人になっていても
住宅ローンの場合、個人信用情報上、契約情報として
のっているケースは結構少ないと思います。
一度ご自身の個人情報開示してください。
登録されていた場合も現有債務について特段の問題が無ければ（返済状況、残高？）
与信上問題視されることは少ないと思います。（一般的に）
厳密には連帯保証債務が返済負担率に反映するする事は無いと思います。

ただあとは金融機関サンの判断です。

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住宅ローン審査について

崇 - 04/7/20(火) 12:05 -


	引用なし

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住宅の販売代理の人に「現在ローンがなくて自己資金が諸費用分以上あって、年収、勤続年数などが達していれば大丈夫」といわれました。頭金と諸費用で３割くらい用意して、年収、勤続年数が大丈夫で、ローンが何もなければ、過去に借金があっても大丈夫でしょうか？その借金は完済してます。預金通帳などを見せろといわれるものなのでしょうか？過去の借金のことはまだ言ってません。言わなくてもいいでしょうか？借金があったとき延滞はありません。ローン審査に受かるでしょうか？

Re:住宅ローン審査について

通りすがりＢ - 04/7/21(水) 14:11 -


	引用なし

	パスワード

個々の金融機関によって判断が違いますので
わかりません。事前審査を受けるしか判りま
せん。
でもお話の範囲では資格は十分あるとは思います。
通帳は見るところが多いです。これは自己資金の
裏付けを確認するだけです。ただ自営業などは
見せて欲しいといわれることもあります。
あと勤務先も調べます。
公共料金の引き落とし歴なども（その銀行に
口座を持っている場合）判断材料になります。

これぐらいしか言えません。
金融機関に聞いてください。

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競売価格

デジ亀 - 04/7/20(火) 23:44 -


	引用なし

	パスワード

先ほども質問を載せてしまいましたが、もう一つ疑問がありました。

地方裁判所の競売物件一覧を見ていて思ったんですが、
競売最低落札価格は、不動産価格の７割程度と聞きますが、
どのようにその額を導きだすのでしょうか？

固定資産評価額覧を見たんですが、いずれも固定資産評価額が最低落札価格を
上回る金額になってます。不動産の実勢価格からすると７割ということは、
大体、固定資産評価額と同等ぐらいの額になるんじゃないでしょうか？

どのような基準で価格がきまっていくんでしょうか？

Re:競売価格

窪田徹郎

- 04/7/21(水) 8:58 -


	引用なし

	パスワード

▼デジ亀さん：
>先ほども質問を載せてしまいましたが、もう一つ疑問がありました。
>地方裁判所の競売物件一覧を見ていて思ったんですが、
>競売最低落札価格は、不動産価格の７割程度と聞きますが、
>どのようにその額を導きだすのでしょうか？
>固定資産評価額覧を見たんですが、いずれも固定資産評価額が最低落札価格を
>上回る金額になってます。不動産の実勢価格からすると７割ということは、
>大体、固定資産評価額と同等ぐらいの額になるんじゃないでしょうか？
>どのような基準で価格がきまっていくんでしょうか？

裁判所の最低競売価格は裁判所の指定した鑑定士が評価します。
その評価の方法は法律で決まっているわれではないので、その担当の鑑定士が決めます。
一般的には、地価公示法に基づいて公示された基準点を参考としてきめられています。その基準点から当該物件を照らせ個々の要因を増減して裁判所に報告し、裁判所はそれを採用して最低売却価格を決定します。
なお、固定資産評価額は市町村が決めるので、裁判所の最低売却価格とは大幅に違うことは間々あります。

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中古住宅

デジ亀 - 04/7/20(火) 18:53 -


	引用なし

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こんにちは。いつも拝見させてもらっています。

中古住宅というか、自分の親の持家なんですが、
現在、築２８年、土地面積４０㎡強しかありません。
そして、今は建築基準違反住宅でもあります。

建売住宅の寿命、建てかえを考える時期は大体３０年ぐらいと聞きます。
区域的に、第一種低層住宅地域でもありますので、建てかえしても
ミニチュアな家しか建たないと思います。

しかも、ローンの残債もありますので、住宅にかける費用の捻出は難しいです。
売却するにも、これだけの年数経っていて、家の建たない土地を売りに出した
ところで買い手があるのでしょうか？不動産屋さんに行って聞いてみたのですが
住宅の建ってる環境も悪いみたいです。（住宅が密集している一番奥とか、公道に面してるわけでもなく、角地でもない。交通の便も悪い）

住宅の老朽化により問題も不安です。このような悪状況な場合、
この先どのような対策が考えられますか？

長々と書いてしまってすいませんでした。よろしくお願いします。

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共有持分のある土地

小心者 - 04/7/19(月) 16:32 -


	引用なし

	パスワード

二分の壱づつの持分で登記がなされた土地があります。建物を建てる場合残る二分の壱の持分を持っている方の承諾が必要でしょうか？ご教示下さい。

Re:共有持分のある土地

窪田徹郎

- 04/7/20(火) 8:07 -


	引用なし

	パスワード

▼小心者さん：
>二分の壱づつの持分で登記がなされた土地があります。建物を建てる場合残る二分の壱の持分を持っている方の承諾が必要でしょうか？ご教示下さい。

建物は、土地の上になければならないので、土地を借りなくてはなりません。
土地が共有の場合、その土地を貸すと云うことは土地の処分に等しい（短期間であれば「処分」にあたらないとの考えもありますが、その場合は２分の１の所有者だけで結構です。）ので全員の承諾が必要です。
従って、回答は「争いを防ぐ意味も含め、２人の承諾が必要です。」

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テナント立ち退きについて

まきこ - 04/7/15(木) 0:42 -


	引用なし

	パスワード

今年飲食店をオープンする予定でいます。ある物件がとても気に入りＢさんと話を進めています。現在も飲食店で、Ｃさんが営業しています。その飲食店はＢさんのもので、ＢさんがビルのオーナーのＡさんから権利を買い取ったもので、Ｃさんに営業させて貸しているものです。
ＢさんによるとＣさんの家賃の延滞がしばらく続いたらしく（現在は支払い済）、Ｃさんの契約がもう少しで切れる為、その後私に貸したいとの事ですが、Ｃさんは契約の後も営業を辞めるつもりがないらしく、Ｂさんも無理やり出すわけにもいかず・・と困っています。私の方もだいぶ前から準備を始めており困っています。
Ｃさんが契約が切れた場合にもかかわらず、まだ居続けた場合退去してもらう手続きとしてどのような方法がありますか。

Re:テナント立ち退きについて

みうら - 04/7/15(木) 18:00 -


	引用なし

	パスワード

契約は、保護されます。

つまり、借りている方から、借家権を買うしかありません。

売らないと言えば、おしまいです。

Re:テナント立ち退きについて

窪田徹郎

- 04/7/16(金) 15:22 -


	引用なし

	パスワード

▼まきこさん：
>今年飲食店をオープンする予定でいます。ある物件がとても気に入りＢさんと話を進めています。現在も飲食店で、Ｃさんが営業しています。その飲食店はＢさんのもので、ＢさんがビルのオーナーのＡさんから権利を買い取ったもので、Ｃさんに営業させて貸しているものです。
>ＢさんによるとＣさんの家賃の延滞がしばらく続いたらしく（現在は支払い済）、Ｃさんの契約がもう少しで切れる為、その後私に貸したいとの事ですが、Ｃさんは契約の後も営業を辞めるつもりがないらしく、Ｂさんも無理やり出すわけにもいかず・・と困っています。私の方もだいぶ前から準備を始めており困っています。
>Ｃさんが契約が切れた場合にもかかわらず、まだ居続けた場合退去してもらう手続きとしてどのような方法がありますか。

Ｂさんが所有している店舗を、ＢさんがＣさんに貸しており、Ｂさんは、Ｃさんが明け渡せば、まきこさんに貸すと云うことでしようか。
それでしたら、まきこさんがＣを相手として訴訟等で明渡を請求することはできません。
ＢさんがＣさんを相手として賃料不払いを理由として賃貸借契約の解除をしたうえで、それでも引越しないなら裁判所に訴えて勝訴判決を得たうえで強制的に引っ越してもらう他ありません。
一連の手続きは、一般の素人では難しいと思われますので弁護士と相談して下さい。
東京か近郊でしたら私がお手伝いできますが、後は、直接メール下さい。

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窪田徹郎様

さち - 04/7/13(火) 10:10 -


	引用なし

	パスワード

突然失礼致します。
現在、実家が特別売却で落札され買受人から何らかの連絡待ちです。
出来れば少々の上乗せ覚悟で買い戻したい希望でありますが、買受人の方が
個人の方なので転売目的以外であれば無理だと諦めております。
窪田様は、買戻しの交渉や立退き料の交渉などビジネスとしてお願いした場合
引き受けて頂けるのでしょうか？

Re:窪田徹郎様

窪田徹郎

- 04/7/14(水) 8:26 -


	引用なし

	パスワード

▼さちさん：
>突然失礼致します。
>現在、実家が特別売却で落札され買受人から何らかの連絡待ちです。
>出来れば少々の上乗せ覚悟で買い戻したい希望でありますが、買受人の方が
>個人の方なので転売目的以外であれば無理だと諦めております。
>窪田様は、買戻しの交渉や立退き料の交渉などビジネスとしてお願いした場合
>引き受けて頂けるのでしょうか？

、
何かの権利を持っていて、最後は、その「札」が出せるようならかまいませんが、法律的に最後の最後は「負け」と分析したなら、お断りする方が多いです。
そのためには、今まで、法律的に、又は、事実関係で間違っていたところがあるか、等々それらの綿密な調査も必要です。
直接メール下さい。

Re:窪田徹郎様

さち - 04/7/14(水) 11:39 -


	引用なし

	パスワード

▼窪田徹郎さん：
>▼さちさん：
>>突然失礼致します。
>>現在、実家が特別売却で落札され買受人から何らかの連絡待ちです。
>>出来れば少々の上乗せ覚悟で買い戻したい希望でありますが、買受人の方が
>>個人の方なので転売目的以外であれば無理だと諦めております。
>>窪田様は、買戻しの交渉や立退き料の交渉などビジネスとしてお願いした場合
>>引き受けて頂けるのでしょうか？
>
>、
>何かの権利を持っていて、最後は、その「札」が出せるようならかまいませんが、法律的に最後の最後は「負け」と分析したなら、お断りする方が多いです。
>そのためには、今まで、法律的に、又は、事実関係で間違っていたところがあるか、等々それらの綿密な調査も必要です。
>直接メール下さい。

窪田様
Ｅマークのついている所にメールをいれました。
パソコン初心者なので送れたか心配です。

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契約書

みーちゃん

- 04/7/13(火) 0:05 -


	引用なし

	パスワード

今月の末に３年住んだ部屋を空けようとおもってるんですが、３年住んだ場合の借主の責任の範囲はどのくらいになるのでしょうか？
契約書には入居して半年以上の場合は窓の枠にできたカビのシミは借主が全責任を持つというような記載があったのですが、この場合には契約ないようの通り全額負担しなければならないのでしょうか？
カビなどによる自然に汚れた場合には故意で汚したものでないので責任はとらなくてもよいと考えているのですが、都合よくとらえ過ぎでしょうか？
あと、直径１ｃｍ程度の傷を壁につけてしまったのですが、この場合はクロスの総張り替えを要求されても仕方ないのでしょうか？

Re:契約書

窪田徹郎

- 04/7/13(火) 9:17 -


	引用なし

	パスワード

▼みーちゃんさん：
>今月の末に３年住んだ部屋を空けようとおもってるんですが、３年住んだ場合の借主の責任の範囲はどのくらいになるのでしょうか？
>契約書には入居して半年以上の場合は窓の枠にできたカビのシミは借主が全責任を持つというような記載があったのですが、この場合には契約ないようの通り全額負担しなければならないのでしょうか？
>カビなどによる自然に汚れた場合には故意で汚したものでないので責任はとらなくてもよいと考えているのですが、都合よくとらえ過ぎでしょうか？
>あと、直径１ｃｍ程度の傷を壁につけてしまったのですが、この場合はクロスの総張り替えを要求されても仕方ないのでしょうか？

カビは借主の責任でないと考えていいと思います。
１ｃｍの傷は、それを貸主が「借主が故意にした」と見るか「この程度は仕方のないこと」と見るかで変わって来ます。
一般的には「生活のためになった」ものとして扱うのが妥当と思われます。
そうだとすれば、いずれの責任のないことになります。

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仲介料？

れお - 04/7/12(月) 21:24 -


	引用なし

	パスワード

いつもお世話になっております。
先月初め頃だったと思うのですが、とあるモデルルームを見に行きました。
その前に行ったモデルルームで私が望む場所にマンションができるという話を聞いたので、そのことを告げると「詳しい資料ができたら送ってあげる」と言われました。
まだそれほどマンション探しに躍起になってなかったので、モデルルームを見に行ってアンケートに答えるのが嫌だったのですが、その人が「一緒に見に行けばアンケートに答えなくてもいいから」と仰って、今月になって本当にその人からモデルルームの間取り図などいただきました。
「モデルルームを見に行くときは会社の者が一緒に行きます」と言われました。
そのモデルルームは工事が遅れているため今月末になったそうですが、そういう連絡もきちんと家に持ってきてくださるのです。（私が電話番号を教えてないため）
夫が言うには、その人に仲介料などを払わなくてはならなくなるのでは？とのことですが、どうなのでしょうか？
今はいい物件があれば購入したいと思っていますので、アンケートに答えるつもりです。
モデルルームを見に行くとき、その人に連絡をして一緒に行かなくてはならないですよね？
またもしそのマンションを購入、などとなった場合、その人に仲介料や謝礼がいるのでしょうか？

Re:仲介料？

窪田徹郎

- 04/7/13(火) 9:04 -


	引用なし

	パスワード

▼れおさん：
>いつもお世話になっております。
>先月初め頃だったと思うのですが、とあるモデルルームを見に行きました。
>その前に行ったモデルルームで私が望む場所にマンションができるという話を聞いたので、そのことを告げると「詳しい資料ができたら送ってあげる」と言われました。
>まだそれほどマンション探しに躍起になってなかったので、モデルルームを見に行ってアンケートに答えるのが嫌だったのですが、その人が「一緒に見に行けばアンケートに答えなくてもいいから」と仰って、今月になって本当にその人からモデルルームの間取り図などいただきました。
>「モデルルームを見に行くときは会社の者が一緒に行きます」と言われました。
>そのモデルルームは工事が遅れているため今月末になったそうですが、そういう連絡もきちんと家に持ってきてくださるのです。（私が電話番号を教えてないため）
>夫が言うには、その人に仲介料などを払わなくてはならなくなるのでは？とのことですが、どうなのでしょうか？
>今はいい物件があれば購入したいと思っていますので、アンケートに答えるつもりです。
>モデルルームを見に行くとき、その人に連絡をして一緒に行かなくてはならないですよね？
>またもしそのマンションを購入、などとなった場合、その人に仲介料や謝礼がいるのでしょうか？

マンション建設業者と販売業者が違うこともありますし、同じだとしても社内で社員の報酬額も決め方も違います。
ですから、手数料を支払うかどうかは、その担当の者に聞いて下さい。
また、それは、その担当者個人に支払う必要があるのか（その例は少ない）それとも会社に支払うのか、それらをはっはりとしてから進めて下さい。
それにしても、担当員は、その客を「自分の客」と決めていますので、そのことも知り得でおいて下さい。それが、最終的にはそれが彼らの収入につながることには間違いないことですから。

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立ち退きの件

ケロケロさん - 04/7/12(月) 19:11 -


	引用なし

	パスワード

今のアパートに入居して丸７年が経ちます。　突然　８月中に引越しをしてくれと　管理会社が来ました。　マンションを建てるようで・・・　　何の文書通告も無く、立退き料は、家賃の１ヶ月分と言う話です。　　突然で保障もしてくれないのなら８月中は　無理です。と回答していますが、一般的にどれくらいの金額を要求できるのでしょうか？　引越し費用など出せるような状況で無いことも伝えたのですが・・・　　　是非とも教えていただきたくメール致しました。
宜しくお願いいたします。

Re:立ち退きの件

窪田徹郎

- 04/7/13(火) 8:48 -


	引用なし

	パスワード

▼ケロケロさんさん：
>今のアパートに入居して丸７年が経ちます。　突然　８月中に引越しをしてくれと　管理会社が来ました。　マンションを建てるようで・・・　　何の文書通告も無く、立退き料は、家賃の１ヶ月分と言う話です。　　突然で保障もしてくれないのなら８月中は　無理です。と回答していますが、一般的にどれくらいの金額を要求できるのでしょうか？　引越し費用など出せるような状況で無いことも伝えたのですが・・・　　　是非とも教えていただきたくメール致しました。
>宜しくお願いいたします。

立退料の額は一定していません。
先日私の出した立退の和解では１１００万で解決しました。
そのように「超高額」な例も現実にあります。
しかし、一般的には３０万円から２００万円程度ではないでしようか。
額の算定は、そのままで決裂した場合の裁判所の判決の結果を想定てし決めますが、今回の場合は「新しいマンション建設」のようです。
それならば最後の最後まで頑張っても相手の勝ち目は薄いです。
と云うことは、相手は相当額出さないと引っ越してもらえないことになります。
「その理由は正当でないようですよ」と云って下さい。

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