永和不動産の(ＳＳ)Ｃ－ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

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教えてください。

はな - 05/1/19(水) 15:16 -


	引用なし

	パスワード

実は実家の家が売り出されるとこになりました。
詳しく話を聞くと以前滞納していた家賃があり
それの支払いが遅れ、業者が差し押さえにきたようなのです。
一応、不動産やとローン会社で話をして、
家を売ってその分で返済し、今後の生活もあるので
いくらか生活費が残るようにすると、
話がついたようなのですが。。。

詳しく聞くと手元に100万も残らないようなのですが、
そんなものなのでしょうか？
競売にかけると1円も残らないからその方が良いと言われましたが
本当にそうなのでしょうか？
どれがいい方法なのか分からなくて・・・
どなたかご存知でしたら教えてください。

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Re:立ち退き

窪田徹郎

- 05/1/19(水) 8:00 -


	引用なし

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▼東京２３区の住人さん：
>宜しくお願い致します。
>今回立ち退きを大家さんに言われたのですが、
>立退き料に応じて貰えないので、専門業者さんに依頼しようと思っています。
>内容証明手続き、委託金手続き、交渉相談料、裁判（調停）までこじれた場合
>それぞれの値段（諸経費込み）は
>大体幾らぐらい掛かるのでしょうか。
>詳しいＨＰなどありましたらアドレスなどもお願い致します。
>宜しくお願い致します。

家主からの要求ならば、借主である東京２３区の住人さんの方から進んでことを荒立てる必要はないと思います。
「立ち退け」ならば「それはできません。」だけの返事で結構です。
更に、家主から内容証明等書面できたなら、その返事をしなければなりませんが、それは、その内容をよく見なければ返事はできません。
その場合は、私に知らせてもらえば教えます。
更に進み、家主から裁判でもあれば、それはその時考えればいいことです。
そのように、家主の行動次第で対策は大幅に変わってきますから、今、いくらかかるかなど全くわかりません。
メールいただけば順次教えます。

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立ち退き

東京２３区の住人 - 05/1/18(火) 23:34 -


	引用なし

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宜しくお願い致します。
今回立ち退きを大家さんに言われたのですが、
立退き料に応じて貰えないので、専門業者さんに依頼しようと思っています。

内容証明手続き、委託金手続き、交渉相談料、裁判（調停）までこじれた場合
それぞれの値段（諸経費込み）は
大体幾らぐらい掛かるのでしょうか。

詳しいＨＰなどありましたらアドレスなどもお願い致します。

宜しくお願い致します。

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Re:補修工事と家賃

窪田徹郎

- 05/1/13(木) 16:02 -


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>私は、大家さんに遅れた家賃を支払う？、工事業者に遅れた分を請求することが出来ますか？

そうです。対家主の関係では、遅れた分の支払い義務がありますし、対工事業者との関係では、あなたに請求権があるからです。
結局は、工事業者が家主に支払えばいいわけですが。

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Re:補修工事と家賃

河原 - 05/1/13(木) 13:11 -


	引用なし

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連絡遅くなりすいません。解体工事会社は大家さんが依頼したのではなく私が依頼しました。というのは契約でスケルトンに戻して明け渡すとあるからです。
私は、大家さんに遅れた家賃を支払う？、工事業者に遅れた分を請求することが出来ますか？

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Re:補修工事と家賃

窪田徹郎

- 05/1/12(水) 8:29 -


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▼河原さん：
>こんにちは、よろしくお願いします。
>私は、居酒屋を経営しており業績不振で営業をやめました。
>借りていたところを取り壊し大家さんに明け渡す予定でした。
>去年の11月末明け渡し予定でしたが、取り壊し工事中に、工事業者が
>誤ってビルの壁や、壊してはいけないところまで壊してしまいました。
>通常の補修工事と、工事業者が壊した部分があり、工事業者が壊した部分は
>保険で直し、補修工事は工事業者が直しました。そのため、11月末の明け渡しの予定が、1月１０日になってしまいました。大家さんから1月10日までの家賃を求められています。これは私が負担するものなのでしょうか？工事業者とはなんの取り決めもしていません。

工事業者のあやまちで、何故、河原さんの明渡が遅れたのでしようか？
通常考えれば工事と明渡は関係なさそうです。
そうだとすれば河原さんは家主に支払わないとなりません。
もし河原さんと家主の間で「工事の完了まで」と云うことであっても、遅れた分は支払う必要があります。
もし、家主と工事業者の約束があって、工事業者のあやまちで工事が遅れたならば家主が工事会社に損害賠償すればいいことです。
でも、おくれた日数だけ河原さんに利益（仕事を続けていたため）があったならば、家主が工事業者に取立如何にかかわらず、河原さんは家主に賃料相当のお金を支払う必要があります。

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Re:賃貸借契約

- 05/1/12(水) 1:40 -


	引用なし

	パスワード

▼窪田徹郎さん：
>>このままほっておいて良いものでしょうか。
>>ほっておくと、後３ヵ月後には解約になってしまうのでしょうか。
>>従来通り、賃料を支払続ければよいのでしょうか。
>>ご指導をお願いします。
>
>内容証明に対する回答しているならそれで結構です。
>賃料の値上げに応じなかったと云うことを原因として契約解除はできません。
>従前の賃料を支払っておけばそれでいいです。
>受け取らないならば法務局に供託して下さい。

安心しました。
ありがとうございました。

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補修工事と家賃

河原 - 05/1/11(火) 15:03 -


	引用なし

	パスワード

こんにちは、よろしくお願いします。
私は、居酒屋を経営しており業績不振で営業をやめました。
借りていたところを取り壊し大家さんに明け渡す予定でした。
去年の11月末明け渡し予定でしたが、取り壊し工事中に、工事業者が
誤ってビルの壁や、壊してはいけないところまで壊してしまいました。
通常の補修工事と、工事業者が壊した部分があり、工事業者が壊した部分は
保険で直し、補修工事は工事業者が直しました。そのため、11月末の明け渡しの予定が、1月１０日になってしまいました。大家さんから1月10日までの家賃を求められています。これは私が負担するものなのでしょうか？工事業者とはなんの取り決めもしていません。

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Re:賃貸借契約

窪田徹郎

- 05/1/11(火) 7:53 -


	引用なし

	パスワード

>このままほっておいて良いものでしょうか。
>ほっておくと、後３ヵ月後には解約になってしまうのでしょうか。
>従来通り、賃料を支払続ければよいのでしょうか。
>ご指導をお願いします。

内容証明に対する回答しているならそれで結構です。
賃料の値上げに応じなかったと云うことを原因として契約解除はできません。
従前の賃料を支払っておけばそれでいいです。
受け取らないならば法務局に供託して下さい。

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賃貸借契約

- 05/1/10(月) 19:39 -


	引用なし

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突然、変更になった不動産屋から立ち退きさせる
テクニックだと思うのですが、やたらに嫌がらせ
をしてきます。　大家からの依頼だと思うのですが。
借りてから８年ほどになり、周りが、借りた時より
ひらけてきて、地代相場が上がってきています。

ぜひ、ご相談に乗ってください。
大家建物の１階を実質、物販店舗として最初から借りています。
今から８年前です。　
契約書では、店舗ではなく、事務所となっています。
あまり気にせず、そのままになっています。
更新は２年ごとで、解約条項は次のようになっています。

第３条　　　　賃貸期間中に本契約を解約しようとする時は、
甲（家主）は乙（賃借人）に６ヶ月前に予告すること。
乙が解約しようとする時は、甲に３ヶ月前に予告する。
乙の予告がない場合には甲は乙より違約金として賃料の
３か月分の金員を受け取ることが出来る。
とあります。

さて、３ヶ月後に更新期日を迎えるにあたり、代理人の不動産屋から
突然、賃料２６％UP、そして駐車場を解約する。と通知書が
内容証明で、送られてきました。
それに対し、こちらは内容証明で、
「･･･この賃料値上げの通知は、賃貸借契約当事者間で
事前になんらの協議もないままに突然送られてきたものです。
約２割も増額するというものでありながら、通知書には値上げを
必要とする理由はなんら説明されていません。
当方は、戸のような賃料値上げの要求には承服することが
出来ませんので、従来どおりの賃料を支払います。
と返事をしました。
今まで、家賃は一度も遅れたことはありませんし、
更新料は、その都度支払ってきました。
その後、何の連絡もありません。
このままほっておいて良いものでしょうか。
ほっておくと、後３ヵ月後には解約になってしまうのでしょうか。
従来通り、賃料を支払続ければよいのでしょうか。
ご指導をお願いします。

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Re:売買予約を原因とする所有権移転仮登記

窪田徹郎

- 05/1/9(日) 8:09 -


	引用なし

	パスワード

▼３流さん：
>窪田徹郎さん、ありがとうございます。
>もう一つ質問なのですが、住宅ローンを、その人の代わりに私が支払うという手続きは、どこで、誰とすればいいのでしょうか？？
>その人がローンを組んでいる銀行や公庫に申し出る必要がありますでしょうか？？？
>

住宅ローンは借金ですから、返済は借りた者（債務者）がします。
それ以外のの者でも返済できますが、債務者の承諾が必要です。
承諾を得ても、それは、立て替えした者（第三者）と債務者の関係で、債権者から見れば債務者から返済があったされます。
債務者の変更は、第三者、債務者、債権者の三者契約が必要です。

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Re:売買予約を原因とする所有権移転仮登記

３流 - 05/1/8(土) 16:36 -


	引用なし

	パスワード

窪田徹郎さん、ありがとうございます。
もう一つ質問なのですが、住宅ローンを、その人の代わりに私が支払うという手続きは、
どこで、誰とすればいいのでしょうか？？
その人がローンを組んでいる銀行や公庫に申し出る必要がありますでしょうか？？？

>夫婦であろうと親子であろうと売りたい者と買いたい者がおれば売買は可能です。
>そのように売買は成立しますが、売買金額によっては、贈与とみなされて贈与税が課税される場合があります。
>その売買契約が予約であって（将来、何らかの条件が成就した場合に所有権が移転する場合など）登記を仮登記にするならば、まだ、所有権が移転していないので譲渡となりませんから譲渡税の対象となりません。
>その仮登記が本登記となって所有権が移転すれば、その時点で譲渡したことになりますから、その課税対象となります。

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Re:売買予約を原因とする所有権移転仮登記

窪田徹郎

- 05/1/8(土) 16:28 -


	引用なし

	パスワード

▼３流さん：
>はじめまして。
>『売買予約を原因とする所有権移転仮登記』に関しての質問なのですが、
>1.この手続きは、夫婦間または親族関係にない第３者間でもすることが可能でしょうか？
>2.また、ここ↓
>http://www.eiwaf.co.jp/wwwboard/messages/737.html
>でのお返事のように、仮登記時には税金（譲渡所得税等）がかからないとのことですが、
>ローンを支払い終えて、所有権移転登記をする場合も、
>渡す側・受け取る側共に譲渡所得税などは発生しないのでしょうか？？？

夫婦であろうと親子であろうと売りたい者と買いたい者がおれば売買は可能です。
そのように売買は成立しますが、売買金額によっては、贈与とみなされて贈与税が課税される場合があります。
その売買契約が予約であって（将来、何らかの条件が成就した場合に所有権が移転する場合など）登記を仮登記にするならば、まだ、所有権が移転していないので譲渡となりませんから譲渡税の対象となりません。
その仮登記が本登記となって所有権が移転すれば、その時点で譲渡したことになりますから、その課税対象となります。

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売買予約を原因とする所有権移転仮登記

３流 - 05/1/8(土) 15:08 -


	引用なし

	パスワード

はじめまして。
『売買予約を原因とする所有権移転仮登記』に関しての質問なのですが、

1.この手続きは、夫婦間または親族関係にない第３者間でもすることが可能でしょうか？

2.また、ここ↓
http://www.eiwaf.co.jp/wwwboard/messages/737.html
でのお返事のように、仮登記時には税金（譲渡所得税等）がかからないとのことですが、
ローンを支払い終えて、所有権移転登記をする場合も、
渡す側・受け取る側共に譲渡所得税などは発生しないのでしょうか？？？

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Re:競売物件のオーナーチェンジ

tedohmura - 05/1/7(金) 20:17 -


	引用なし

	パスワード

▼窪田徹郎さん：
>>権利義務を承継した旨の確認書というのは、具体的には、どのような書類を作成すればいいのでしょうか。素人にも作成可能でしょうか？
>
>裁判所の物件明細書に記載されているものを、そのまま確認書として記載します。
>でも、その内容にどちらかが承諾しないならば、あなたの方で「明け渡せ」と云うような、又は「○○万円の賃料をよこせ」と云うような裁判します。
>
>>また、新たな契約をする場合は、やはり不動産業者に仲介してもらわないと難しいでしょうか？
>
>さまざまなことで資格のある（免許をもっている）者に依頼した方が後々問題をのこさない点からも有利と思います。

ご回答ありがとうございます。

とりあえず、近くの不動産屋さんに問い合わせてみます。
ありがとうございました。

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Re:競売物件のオーナーチェンジ

窪田徹郎

- 05/1/7(金) 10:15 -


	引用なし

	パスワード

>権利義務を承継した旨の確認書というのは、具体的には、どのような書類を作成すればいいのでしょうか。素人にも作成可能でしょうか？

裁判所の物件明細書に記載されているものを、そのまま確認書として記載します。
でも、その内容にどちらかが承諾しないならば、あなたの方で「明け渡せ」と云うような、又は「○○万円の賃料をよこせ」と云うような裁判します。

>また、新たな契約をする場合は、やはり不動産業者に仲介してもらわないと難しいでしょうか？

さまざまなことで資格のある（免許をもっている）者に依頼した方が後々問題をのこさない点からも有利と思います。

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Re:競売物件のオーナーチェンジ

tedohmura - 05/1/7(金) 7:15 -


	引用なし

	パスワード

▼窪田徹郎さん：
>▼tedohmuraさん：
>>投資マンションとして競売物件の入札を検討しています。現在検討している物件には短期賃貸借で入居者がいます。この物件を落札した場合、現在の入居者と新たな賃借契約の交渉をするだけでいいのでしょうか？それとも前所有者とも何らかの交渉が必要なのでしょうか？
>>ご回答よろしくお願いいたします。
>
>前所有者との折衝は必要ありません。
>tedohmuraさんは、その者から権利義務を引き継いでいますので。
>居住者とは、話し合いで新たに契約してもかまいませんし、前所有者の権利義務を承継した旨の確認書でもかまいません。

早速ご回答いただきありがとうございます。追加の質問があるのですが、
権利義務を承継した旨の確認書というのは、具体的には、
どのような書類を作成すればいいのでしょうか。素人にも作成可能でしょうか？
また、新たな契約をする場合は、やはり不動産業者に仲介してもらわないと
難しいでしょうか？

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Re:かなり初歩的な質問なのですが

初心者 - 05/1/7(金) 6:31 -


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	パスワード

▼山小屋ラーメンさん：
>現金で購入できるのであれば、無収入でも問題ありません。
>借金をして購入するのであれば収入は必要ですが。

有難うございました。

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Re:競売物件のオーナーチェンジ

窪田徹郎

- 05/1/6(木) 8:34 -


	引用なし

	パスワード

▼tedohmuraさん：
>投資マンションとして競売物件の入札を検討しています。現在検討している物件には短期賃貸借で入居者がいます。この物件を落札した場合、現在の入居者と新たな賃借契約の交渉をするだけでいいのでしょうか？それとも前所有者とも何らかの交渉が必要なのでしょうか？
>ご回答よろしくお願いいたします。

前所有者との折衝は必要ありません。
tedohmuraさんは、その者から権利義務を引き継いでいますので。
居住者とは、話し合いで新たに契約してもかまいませんし、前所有者の権利義務を承継した旨の確認書でもかまいません。

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競売物件のオーナーチェンジ

tedohmura - 05/1/5(水) 20:50 -


	引用なし

	パスワード

投資マンションとして競売物件の入札を検討しています。現在検討している物件には短期賃貸借で入居者がいます。この物件を落札した場合、現在の入居者と新たな賃借契約の交渉をするだけでいいのでしょうか？それとも前所有者とも何らかの交渉が必要なのでしょうか？

ご回答よろしくお願いいたします。

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